杭州还有31宗3万+“高价地”未上市 亏本卖，还是待天明？
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都8012年了，居然还有开发商收“茶水费”，这几十万还能要回来吗？
在刚刚过去的10月，备受关注的两大高端住宅项目：绿城建发沁园、金隅中铁诺德都会森林，分别以49500元/㎡、58865元/㎡的价格“亏本”开卖，掀开了“高价地”项目入市的序幕。
目前杭州市场上，仍有一大批楼面价超过3万元/㎡的“高价地”项目尚未开盘。2018最后冲刺的60天，是该壮士断腕先逃生，还是继续蛰伏隐忍待天明？
1
开盘情况
33个3万+“高价地”项目
仅2个“亏本”开卖
根据浙报传媒地产研究院数据，从2016年11月1日至2018年10月31日，整整两年时间，杭州土拍市场一共成交了33宗楼面价超过3万元/㎡的宅地。
截至2018年11月4日，这33个3万+高价地项目中，仅2个楼盘成功开盘，并且还都是“亏本”卖房。
这两个项目，正是绿城建发沁园与金隅中铁诺德都会森林。
楼面价40766元/㎡的沁园，首开房源均价49500元/㎡，剔除掉6000元/㎡的装修标准，仅比地价高出了2700元/㎡。
楼面价43288元/㎡的都会森林，首开房源均价58865元/㎡，因登记报名人数不足，不幸遭遇了“流摇”。
也就是说，接下来，杭州还有31个楼面价超过3万元/㎡的“高价地”项目面临着上市的压力。
2
区域分布
申花、城东新城压力最大
滨江区明年不缺房子了
从区域分布来看，这33个3万+“高价地”项目，主要分布在城东新城、申花、滨江、钱江新城、老城北（上塘、三塘）这5大区域。
杭城33个3万+“高价地”项目区域分布图
（制图：方仲辰）
备注：厘望NEO1属于湖墅单元，但竞品主要来自申花，此处作为申花统计归类；璟宸府属于笕桥单元，但竞品主要来自城东新城，此处作为城东新城统计归类；老城北，包含石祥路以南的上塘单元、三塘单元
这其中，压力最大的，恐怕还是申花。
沁园、杭房项目、古翠隐秀、厘望NEO1、九龙仓84号地、九龙仓92号地，6宗3万+高价地，其中5宗地价已接近或超过4万元/㎡，但沁园的价格又昭示了申花新房首开均价不超过5万元/㎡的命运。
接下来，古翠隐秀（楼面价40541元/㎡）、杭房项目（楼面价37509元/㎡）、九龙仓项目（楼面价40536元/㎡、39024元/㎡）怎么办，继续亏本卖吗？
与申花压力相当的，是城东新城。
钱塘天誉、森林海尚、淮矿项目、东城金茂府、璟宸府、龙湖彭埠项目，6宗3万+高价地，没有一宗突破价格红线，全部牢牢地hold着。其中，钱塘天誉拿地已近2年，依然处于积极申请预售证状态中。
一向新房供应紧张的滨江区，接下来，不缺房子了。
保利天汇、中海云宸、绿城西兴项目、时代西兴项目、时代滨江中心单元项目，5大3万+高价地项目，检验滨江区豪宅购买力的时刻，真正到来了。
老城北（上塘、三塘）压力也不小。
中冶三塘项目、九龙仓三塘项目、首开国樾、杭州大家，4个3万+高价地项目，压力来自于区域购买力如何，区域豪宅定位的认知，是否建立了起来。
3
房企分布
融信、九龙仓手握“高价地”最多
滨江、保利其次
杭城33个3万+“高价地”开发商拿地情况示意图
（制图：方仲辰）
单从开发商拿地角度来看，融信、九龙仓手握的3万+“高价地”项目最多，滨江、保利其次。
融信的3个3万+“高价地”项目，2个分布在申花：古翠隐秀、厘望NEO1；1个分布在萧山市北：杭州世纪。其中，杭州世纪即将于11月份上市。
杭州世纪于2017年3月拿地，楼面价30816元/㎡，是萧山市北的“人参地块”。此前一度传出杭州世纪可能只卖4万元/㎡的消息，若消息属实，无疑将成为引爆市场的又一燃点。
九龙仓，则是不折不扣的“申花地主”。除了在本文统计中的2宗3万+庆隆宅地外，九龙仓还于今年8月补仓了一宗楼面价27923元/㎡的庆隆宅地，一共手握三宗庆隆宅地。此外，九龙仓还有一宗3万+宅地在三塘。
滨江，除了和保利联合拿下的上品外，今年7、8月份又陆续补仓了2宗南星宅地，牢牢地把握住了钱江新城豪宅的“话语权”，其中，楼面价29976元/㎡的御品，拿地一个月后就火速动工了。此外，滨江还有一宗宅地在湘湖，案名湘湖里，也是滨江擅长与熟悉的区域。
保利，除了和滨江联合拿下的上品外，还拿下奥体百亿地王M04号地块，打造保利澄品。此外，在滨江区，还有襄七房地块，打造保利天汇。
当然，以上仅仅是从开发商拿地角度的统计。事实上，开发商之间早已形成了风险共担意识，一个“高价地”项目，可能有2-3个股东在背后相互扶持。
比如，龙湖大家九龙仓璟宸府，案名已经说明了一切。又比如，案名中没有说明，但实际上已经有保利、滨江、华润、新希望、华侨城5大股东的保利澄品。
4
专家点评
宁可亏损也要回流现金
开发商选择向市场低头
沁园、都会森林的“亏本”开卖，对市场有何影响？余下31个3万+高价地项目该怎么办？逃，还是等？明年的豪宅市场又会怎么走？
这一系列的疑问，本网记者专访了浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚。
“这些高价地实际上在拿地的时候，按照当时的静态测算，就是亏损的。寄希望于限价政策放松，事实上一直没有向限价政策低头。现在，实际上是向市场低头了。市场预期发生改变。部分项目已经认定，即使放开限价，市场也很难接受他们保本的价格。现在给出的限价虽然亏本，但毕竟现在市还愿意接受这样的价格，就只能认亏了。”
丁建刚进一步解释，因为专业的房地产企业，特别是大型的房企，都非常清楚，很少有哪家房企，因为一个或者是几个项目亏损而倒闭破产。但现金流的断裂却可以让企业致命。所以现在，他们的策略是，宁可亏损，也尽可能快的回流现金。
“剩下的高价地怎么办，就要看每个企业对市场的判断，和他们自己的应对能力，不能一概而论。但沁园、都会森林这两个项目，确实有示范效应。据我所知，后面已经有一些项目，也即将亏损上市，如融信杭州世纪。”
丁建刚指出，由于过去两年的高价地较为普遍，高端住宅，明年的供应量肯定是比较大的。对于改善型购房者来说，或许是一次不错的置换机会。当然，这取决于整个市场的变化，特别是二手房市场。
2016年11月1日至2018年10月31日
杭州楼面价超过3万元/㎡的宅地汇总表
（备注：楼面价接近3万元/㎡且具有高额自持比例的宅地项目，也在本文统计范围内。）
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作者 | 浙江在线记者 詹慧雯
编辑 | 周杭
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